文/北京进深 林振兴
胡文全是能建城发北京事业部总经理。去年，能建发展落榜了北京房企全口径销售金额排行top30，今年他卯足干劲“两手抓”，一边加速拿地，一别抓紧去化。
许久未现身帝都土拍的能建城发，先是参与通州梨园地块争夺战。虽然连招标计划都准备了，但奈何没敌过中铁建地产。
紧接着，能建城发在丰台的中国府推出新品叠拼，开放样板间，上叠户型设计公司是近境设计，下叠户型设计公司是CCD设计(郑忠)。
京城三环地界的中国府，是一个在10年前拿地的项目，但至今去化堪忧。
面对丰台如雨后春笋般频出的“好房子”，胡文全掷重金请明星设计团队，真的能突围成功吗？
01
中国府是一个“老盘”。
开发商是北京唯逸房地产，成立于2015年，注册资本1亿元，法人、经理兼执行董事为胡文全，由中能建城市投资发展有限公司100%持股。
时间回溯至10年前，当时能建城发还叫葛洲坝地产。
2015年10月，葛洲坝单挑群雄，以49.5亿元和配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房的代价，竞得丰台樊家村住宅用地。
住宅部分楼面价高达7.5万元/平米，刷新了彼时北京“单价地王”纪录。
但不幸的是，葛洲坝拿下地王一年多后，房住不炒出台，全国多个城市出台调控政策。
在业内人士看来，地价有了限价，商品房也有了销售指导价。对葛洲坝来说，地王变成了烫手山芋。
一直拖到2019年，北京中国府首次取得预售证，拟售价格11万 /平米。
中国府虽以“地王”身份出生，但捂盘的福利，一点都没有沾到，销售表现差强人意。据媒体报道，开盘2年多后，网签才16套。
2022年7月29日，北京中国府项目第三次取证，取证房源580套，其中住宅96套，其余为库房。再之后，它进入现房销售阶段。
高价地项目对房企资金链存在挑战，资金成本会随着时间的延长而不断增加，这又反过来迫使能建城发提高中国府价格。
最近一次取证是去年3月，中国府42套房源入市，住宅拟售价格123741.18元/平米。
但时间过去一年多，这批住宅仅成交2套，成交均价123132.43元/平米。
中国府去化困难，存在内、外部因素。
内部因素是因为高成本导致中国府定价压力大。
外部因素是中国府所属的丰台，作为近年来供地大户，是京城开发商卖房竞争最激烈的区域，没有之一。
截至2025年4月，丰台新建住宅库存面积高达157万平方米，在北京各区域中库存量最大。
现有库存，需要近3年时间才能消化完毕。
新入市的项目包括建发金茂观宸、金茂璞逸丰宜、中建云境、北京隅·西颂等，它们分散了丰台有限的市场需求，加剧了中国府的去化难度。
转眼2025年，丽泽叁号院为丰台新房市场增添了532套的库存。而第五批次供地计划中，丰台区南苑和北宫两块地还将为市场带来近10万平方米的待售新房面积。
虽然中国府项目周边配套设施相对成熟，但与丰台其他“好房子”项目相比，未能形成绝对竞争优势。缺乏quot;爆点quot;的产品，在当前市场环境下很难赢得购房者的青睐。
中国府项目公司唯逸房地产，还因为拖欠工程款，被合作伙伴际高建业告上法庭。
最终，法院判决唯逸房地产支付对方工程款349131.16元及利息损失，以及律师费50000元。
02
胡文全在京城的烦心事，或许并不止丰台中国府。
4月29日，能建城发在通州梨园6007地块的争夺战中失利了。
在这场土拍之前，招商蛇口、中铁建地产和能建城发，先后公开了对北京通州区梨园镇FZX-0303-6007地块的招标计划。
其中，能建城发是出手最阔绰的。招商是在3月25日，投资估算2.23亿元；中铁建是在4月15日，投资估算2.26亿元；能建城发是在4月24日，投资估算2.47亿元。
土拍冲刺阶段，能建城发却选择默默退出，剩下招商蛇口和中铁建地产肉搏。
最终，中铁建地产应下最高报价，以7.755亿元摘得通州梨园6007地块，溢价率21.94%，楼面价3.58万元/㎡。能建城发则与副中心这块宝地失之交臂。
2022年，能建城发首入城市副中心，它在通州目前还有京玥兰园。
能建京玥兰园位于通州梨园东小马板块，由能建城发 通州投资以16.5亿元成交价拿下，项目公司为北京运能置业。
该项目住宅房源于2023年2月拿证，推出全部10栋楼共589套房源，拟售均价5.97万元-6.39万元/㎡区间。
京玥兰园让能建城发在通州尝到了甜头。
网签数据显示，目前签约498套，成交额25.29亿元，去化率超84%。成交均价则从去年10月中旬的5.6万元/㎡，降至目前的5.49万元/㎡，
这或许是，胡文全要加速在通州补仓的因素之一。
03
在顺义，胡文全挑了一位好伙伴，可以稍稍松一口气
能建城发与一家闽系房企合作了璟上兰园。
璟上兰园项目所处的顺义新城6001地块地块，是2023年6月，能建城发以17.31亿 1.3万㎡现房销售面积竞得，楼面价约2.82万元/㎡，溢价率15%。
紧接着6月14日，项目开发主体顺能房地产成立，法定代表人为胡文全，注册资本为1亿元。
2023年11月16日，璟上兰园取得预售证，共推出384套房源，建筑面积为61378.59㎡，容积率为1.8，户型为105㎡三居、119/131/152㎡四居，交房时间预计2026年上半年。
取证前一天，能建城发披露，拟将旗下的顺能房地产挂牌增资，让出49%股权。12月29日，顺能房地产的工商登记发生变更，能建城发、厦门国贸旗下的贸悦房地产，各持有51%、49%的股权。
目前，璟上兰园项目等土地使用权已抵押予中国银行通州分行。
璟上兰园的得房率非常高，达90%，每个户型赠送防火挑檐和设备平台，都不计入产权面积。
取证一年半后，璟上兰园成交均价4.8万元/㎡，较项目指导价5.8万元/㎡直降了一万，签约264套，网签去化率超68%，成交金额15.18亿元。
让胡文全，眉头紧锁的或许还有，去年至今，能建城发在北京土拍市场颗粒无收。
没有新地，意味着未来随着存量的持续去化，能建城发北京公司就会在北京出现断粮、无房可卖的局面。
他或许最为担心，北京区域是否拖累集团业绩增长的后腿？
去年，能建城发未上榜《2024年北京房企全口径销售金额排行榜top30》，但遥想2023年它还在榜单第28位。
另外，能建城发的权益销售金额从2023年的40.07亿元下降至26.31亿元。
可何况，现在很多房企内部都开启了优化裁员，以及末位淘汰制，区域总并不好当。
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