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能建城发北京拿地落空,压力给到了胡文全

时间:2025-05-28 12:17:46 来源:证券之星 阅读量:3735    阅读量:6824   

文/北京进深 林振兴

胡文全是能建城发北京事业部总经理。去年,能建发展落榜了北京房企全口径销售金额排行top30,今年他卯足干劲“两手抓”,一边加速拿地,一别抓紧去化。

许久未现身帝都土拍的能建城发,先是参与通州梨园地块争夺战。虽然连招标计划都准备了,但奈何没敌过中铁建地产。

紧接着,能建城发在丰台的中国府推出新品叠拼,开放样板间,上叠户型设计公司是近境设计,下叠户型设计公司是CCD设计(郑忠)。

京城三环地界的中国府,是一个在10年前拿地的项目,但至今去化堪忧。

面对丰台如雨后春笋般频出的“好房子”,胡文全掷重金请明星设计团队,真的能突围成功吗?

01

中国府是一个“老盘”。

开发商是北京唯逸房地产,成立于2015年,注册资本1亿元,法人、经理兼执行董事为胡文全,由中能建城市投资发展有限公司100%持股。

时间回溯至10年前,当时能建城发还叫葛洲坝地产。

2015年10月,葛洲坝单挑群雄,以49.5亿元和配建4.1万平方米公租房以及6.18万平方米回迁房的代价,竞得丰台樊家村住宅用地。

住宅部分楼面价高达7.5万元/平米,刷新了彼时北京“单价地王”纪录。

但不幸的是,葛洲坝拿下地王一年多后,房住不炒出台,全国多个城市出台调控政策。

在业内人士看来,地价有了限价,商品房也有了销售指导价。对葛洲坝来说,地王变成了烫手山芋。

一直拖到2019年,北京中国府首次取得预售证,拟售价格11万 /平米。

中国府虽以“地王”身份出生,但捂盘的福利,一点都没有沾到,销售表现差强人意。据媒体报道,开盘2年多后,网签才16套。

2022年7月29日,北京中国府项目第三次取证,取证房源580套,其中住宅96套,其余为库房。再之后,它进入现房销售阶段。

高价地项目对房企资金链存在挑战,资金成本会随着时间的延长而不断增加,这又反过来迫使能建城发提高中国府价格。

最近一次取证是去年3月,中国府42套房源入市,住宅拟售价格123741.18元/平米。

但时间过去一年多,这批住宅仅成交2套,成交均价123132.43元/平米。

中国府去化困难,存在内、外部因素。

内部因素是因为高成本导致中国府定价压力大。

外部因素是中国府所属的丰台,作为近年来供地大户,是京城开发商卖房竞争最激烈的区域,没有之一。

截至2025年4月,丰台新建住宅库存面积高达157万平方米,在北京各区域中库存量最大。

现有库存,需要近3年时间才能消化完毕。

新入市的项目包括建发金茂观宸、金茂璞逸丰宜、中建云境、北京隅·西颂等,它们分散了丰台有限的市场需求,加剧了中国府的去化难度。

转眼2025年,丽泽叁号院为丰台新房市场增添了532套的库存。而第五批次供地计划中,丰台区南苑和北宫两块地还将为市场带来近10万平方米的待售新房面积。

虽然中国府项目周边配套设施相对成熟,但与丰台其他“好房子”项目相比,未能形成绝对竞争优势。缺乏quot;爆点quot;的产品,在当前市场环境下很难赢得购房者的青睐。

中国府项目公司唯逸房地产,还因为拖欠工程款,被合作伙伴际高建业告上法庭。

最终,法院判决唯逸房地产支付对方工程款349131.16元及利息损失,以及律师费50000元。

02

胡文全在京城的烦心事,或许并不止丰台中国府。

4月29日,能建城发在通州梨园6007地块的争夺战中失利了。

在这场土拍之前,招商蛇口、中铁建地产和能建城发,先后公开了对北京通州区梨园镇FZX-0303-6007地块的招标计划。

其中,能建城发是出手最阔绰的。招商是在3月25日,投资估算2.23亿元;中铁建是在4月15日,投资估算2.26亿元;能建城发是在4月24日,投资估算2.47亿元。

土拍冲刺阶段,能建城发却选择默默退出,剩下招商蛇口和中铁建地产肉搏。

最终,中铁建地产应下最高报价,以7.755亿元摘得通州梨园6007地块,溢价率21.94%,楼面价3.58万元/㎡。能建城发则与副中心这块宝地失之交臂。

2022年,能建城发首入城市副中心,它在通州目前还有京玥兰园。

能建京玥兰园位于通州梨园东小马板块,由能建城发 通州投资以16.5亿元成交价拿下,项目公司为北京运能置业。

该项目住宅房源于2023年2月拿证,推出全部10栋楼共589套房源,拟售均价5.97万元-6.39万元/㎡区间。

京玥兰园让能建城发在通州尝到了甜头。

网签数据显示,目前签约498套,成交额25.29亿元,去化率超84%。成交均价则从去年10月中旬的5.6万元/㎡,降至目前的5.49万元/㎡,

这或许是,胡文全要加速在通州补仓的因素之一。

03

在顺义,胡文全挑了一位好伙伴,可以稍稍松一口气

能建城发与一家闽系房企合作了璟上兰园。

璟上兰园项目所处的顺义新城6001地块地块,是2023年6月,能建城发以17.31亿 1.3万㎡现房销售面积竞得,楼面价约2.82万元/㎡,溢价率15%。

紧接着6月14日,项目开发主体顺能房地产成立,法定代表人为胡文全,注册资本为1亿元。

2023年11月16日,璟上兰园取得预售证,共推出384套房源,建筑面积为61378.59㎡,容积率为1.8,户型为105㎡三居、119/131/152㎡四居,交房时间预计2026年上半年。

取证前一天,能建城发披露,拟将旗下的顺能房地产挂牌增资,让出49%股权。12月29日,顺能房地产的工商登记发生变更,能建城发、厦门国贸旗下的贸悦房地产,各持有51%、49%的股权。

目前,璟上兰园项目等土地使用权已抵押予中国银行通州分行。

璟上兰园的得房率非常高,达90%,每个户型赠送防火挑檐和设备平台,都不计入产权面积。

取证一年半后,璟上兰园成交均价4.8万元/㎡,较项目指导价5.8万元/㎡直降了一万,签约264套,网签去化率超68%,成交金额15.18亿元。

让胡文全,眉头紧锁的或许还有,去年至今,能建城发在北京土拍市场颗粒无收。

没有新地,意味着未来随着存量的持续去化,能建城发北京公司就会在北京出现断粮、无房可卖的局面。

他或许最为担心,北京区域是否拖累集团业绩增长的后腿?

去年,能建城发未上榜《2024年北京房企全口径销售金额排行榜top30》,但遥想2023年它还在榜单第28位。

另外,能建城发的权益销售金额从2023年的40.07亿元下降至26.31亿元。

可何况,现在很多房企内部都开启了优化裁员,以及末位淘汰制,区域总并不好当。

相关公司:能建城发,能建集团

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